Émeline K/Bidi
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Dispositif :
Rédiger ainsi cet article :
Après l'article 837 du code civil, sont insérés des articles 837‑1, 837‑2 et 837‑3 ainsi rédigés :
« Art. 837‑1. – Pour toute succession ouverte depuis plus de dix ans, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis peuvent procéder, devant le notaire de leur choix, à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis situés sur le territoire national, selon les modalités prévues ci-après.
« Art. 837‑2 . – Nul acte de vente ou de partage ne peut être dressé suivant la procédure prévue à l'article 837 du présent code :
« 1° En ce qui concerne le local d'habitation dans lequel réside le conjoint survivant ;
« 2° Si l'un des indivisaires est mineur, sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille ;
« 3° Si l'un des indivisaires est un majeur protégé, sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille ;
« 4° Si l'un des indivisaires est présumé absent, sauf autorisation du juge des tutelles dans les conditions prévues à l'article 116 du code civil.
« Le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis peuvent effectuer les actes prévus aux 1° à 4° de l'article 815‑3 du même code.
« Le présent article s'applique aux projets de vente ou de partage notifiés dans les conditions prévues au 3) du présent article et aux actes effectués en application du III du présent article avant le 31 décembre 2038.
« Art. 837‑3. – Le notaire choisi pour établir l'acte de vente ou de partage dans les conditions prévues à l'article 837 du code civil en notifie le projet par lettre recommandé avec accusé de réception à tous les indivisaires, exception faite de ceux à l'initiative de la procédure, et procède à sa publication dans un journal d'annonces légales au lieu de situation du bien ainsi que par voie d'affichage et sur un site internet. La notification par lettre recommandée avec accusé de réception n'est valable qu'à la condition que ladite lettre ait été effectivement retirée. Si tel n'est pas le cas, la notification doit se faire par acte extrajudiciaire.
« La notification fait état de l'identité du ou des indivisaires à l'initiative de la vente ou du partage, de leur quote-part d'indivision, de l'identité et des quotes-parts des indivisaires non représentés à l'opération, des coordonnées du notaire choisi, de la désignation du bien, du prix de vente et de l'indication de la valeur de ce bien au moyen du recueil de l'avis d'au moins deux professionnels qualifiés ainsi que de la répartition du prix de vente ou des allotissements prévus entre chacun des indivisaires. Elle fait également état du délai mentionné au quatrième alinéa du présent article.
« La notification fait également état, le cas échéant, d'un projet de cession du bien, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, du prix et des conditions de la cession projetée ainsi que des nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir le bien.
« Tout indivisaire peut, dans le délai de trois mois qui suit cette notification, faire connaître son opposition à la vente ou au partage. Lorsque le projet de cession ou de partage porte sur un bien immobilier dont les quotes-parts sont détenues par au moins dix indivisaires ou lorsqu'au moins un indivisaire a établi son domicile à l'étranger, ce délai est porté à quatre mois.
« En cas de projet de cession à une personne étrangère à l'indivision, tout indivisaire peut également, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître aux indivisaires à l'initiative de la vente, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions de la cession projetée. Ce droit de préemption s'exerce dans les conditions prévues aux trois derniers alinéas de l'article 815‑14 du code civil.
« À défaut d'opposition, la vente ou le partage est opposable aux indivisaires qui ne sont pas à l'initiative du projet.
« Si un ou plusieurs indivisaires s'opposent à l'aliénation ou au partage du bien indivis dans le délai imparti au quatrième alinéa du présent article, le notaire le constate par procès-verbal.
« En cas de procès-verbal constatant une opposition, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis saisissent le tribunal de grande instance afin d'être autorisés à passer l'acte de vente ou de partage. Le tribunal autorise cette aliénation ou ce partage si l'acte ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
« L'aliénation ou le partage effectué dans les conditions fixées par l'autorisation du tribunal est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l'intention d'aliéner ou de partager le bien du ou des indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis ne lui avait pas été notifiée selon les modalités prévues aux trois premiers alinéas du présent article. »
Exposé sommaire :
L'article 837 du Code civil prévoit une procédure amiable qui s'appliqua à toutes les successions peu importe la durée de leur ouverture et que la demande de sortie de l'indivision soit à l'initiative de d'indivisaire majoritaire ou minoritaire de l'indivision. Il est donc nécessaire de le conserver.
L'adoption de la "loi Letchimy" n° 2018-1244 du 27 décembre 2018, visant à "faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement Outre-mer" a été une avancée significative dans le traitement des indivisions. Le décret d'application de cette loi a été adopté le 30 octobre 2020 (Décret du n°2020-1324 du 30 octobre 2020), ce qui permet d'avoir un bilan sur 4 années d'application du dispositif.
Ce dispositif ne concerne que les indivisions ouvertes depuis plus de 10 ans et dont les indivisaires minoritaires souhaitent la sortie de l'indivision. C'est un dispositif qui a vocation à s'ajouter au droit commun, et non pas s'y substituer.
L'article 3 de la présente proposition de loi n'est qu'une extension du champs d'application territoriale de la "Loi Letchimy" qui aurait désormais vocation à s'appliquer à l'entièreté du territoire national.
Toutefois, les premières évaluations du dispositif introduit par la "Loi Letchimy" font état de plusieurs pistes d'améliorations. Le Rapport sénatorial du 28 juin 2023 dédié au foncier agricole en Outre-mer (rapport d'information n°799) établit un premier bilan de la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018, avant d'expliquer ses effets sur le foncier agricole. Le rapport formule des préconisations d'ordre général afin d'améliorer l'efficacité du dispositif promu par "Loi Letchimy".
Parmi ces préconisations figure la modification du mode de notification. Il convient alors, pour les rédacteur du rapport d'opter pour une notification par lettre recommandée avec accusé de réception afin de fluidifier la procédure. Conscient du risque que cela pourrait faire courir à l'indivisaire qui n'est pas à l'initiative de la procédure, il convient d'accompagner cette modification de certaines garanties. Ainsi, la notification se fait désormais par lettre recommandée avec accusée de réception mais n'a d'effet que si cette lettre recommandée est effectivement retirée. Si tel n'est pas le cas, l'indivisaire à l'initiative de la procédure n'a d'autre choix que d'opter par voie extrajudiciaire et avoir recours à un Commissaire de Justice pour notifier les indivisaires non présents.
Le présent amendement vise donc à réécrire l'article 3 de la proposition de loi en permettant l'application sur le territoire nationale du dispositif de la "Loi Letchimy" tout en lui apportant des modifications préconisées par le rapport sénatorial du 28 juin 2023.
La structure adoptée par les rédacteur de la proposition de loi est conservée, tout comme le projet de codification.
Sort : Tombé | Déposé le 15/02/2025
Source : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/opendata/AMANR5L17PO59051B0823P0D1N000023.xml
Co-authored-by: Elsa Faucillon <PA721896@deputes.angit.example>
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Simplifier la sortie de l’indivision successorale
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Procédure
- 21 janvier 2025 — Dépôt du texte (n° 823)
- 20 février 2025 — Examen en commission (Commission des lois)
Exposé des motifs
Mesdames, Messieurs,
La question des logements vacants, dans le contexte actuel de crise du logement, est une problématique épineuse à laquelle il faut s'attaquer. En effet, d'après l'Observatoire des Territoires, il y avait 91 300 logements vacants sur les quelques 34 995 communes de France métropolitaine et d'Outre‑mer en 2021.
Parmi ces logements, on retrouve notamment des biens en attente de règlement d'indivision post‑communautaires ou successorales. Or, d'après un rapport de l'Inspection générale de la justice de 2021, ces contentieux font partie des dossiers civils longs et complexes.
En effet, lors d'une succession, le patrimoine du défunt peut échoir à plusieurs héritiers qui se retrouvent alors en situation d'indivision. Chaque indivisaire devient propriétaire d'une quote‑part du patrimoine successoral. Face à cette situation, le code civil offre à toutes les parties des droits contradictoires. D'un côté, en vertu de l'article 815 du code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ». De l'autre, l'article 545 du code civil dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété ». Ce faisant, lorsqu'un indivisaire veut sortir de cette situation, il peut se retrouver confronté au refus de ses co-indivisaires ; la succession est alors bloquée.
Cette situation est susceptible de durer longtemps, très longtemps, et certaines indivisions successorales litigieuses durent depuis 20, 30 ou 40 ans.
Ainsi, nous assistons à la multiplication des biens immobiliers en état d'abandon, que ce soit la conséquence d'indivisions conflictuelles ou de successions vacantes, lorsqu'aucun héritier n'a pu être trouvé. La Direction nationale d'intervention domaniale (DNID) évalue à 22 % du stock immobilier total disponible (soit plus de 5 500 immeubles en 2022) ces immeubles en succession vacante, parfois à l'abandon depuis de nombreuses années. Ces biens vacants sont source de nuisances importantes pour le voisinage (squats, biens menaçant ruine, etc.).
Les exemples de biens laissés à l'abandon sont particulièrement nombreux dans les territoires ruraux, où les communes sont perdantes à plus d'un titre : perte de foncier bâti dans un contexte de zéro artificialisation nette des sols, immeubles à haute valeur historique menaçant ruine qui occasionneront un surcoût de rénovation important, voire un risque de démolition pour les biens occasionnant péril, etc.
Il en résulte de nombreuses complications justifiant de faire évoluer le cadre juridique en vigueur. Les intérêts sont nombreux : anticiper l'abandon de biens immobiliers, faciliter la résolution de conflits familiaux, faciliter la mobilité foncière, délestage de dossiers en sommeils pour les notaires, délestage du juge, opportunité de clore une succession trop longtemps bloquée, opportunité pour les collectivités territoriales désireuses d'aménager le foncier bâti de la commune, etc.
Dans un contexte où 4,1 millions de personnes sont mal‑logées en France ([1]), la lutte contre les logements vacants doit être une priorité.
L'article 1 vise à la création d'une base de données relative au recensement des biens abandonnés. L'objectif est d'avoir une cartographie précise de ces biens et de mesurer l'ampleur du phénomène à grande échelle.
L'article 2 vise à mettre fin aux indivisions comprenant au moins un indivisaire dont la succession est déclarée vacante.
Dans l'exercice de sa mission de curateur à succession vacante (art. 809 à 810‑12 C. civ.), la DNID est amenée à réaliser l'inventaire estimatif des actifs immobiliers des successions dont la gestion lui est confiée, afin de désintéresser les créanciers déclarés.
À ce titre, elle se trouve fréquemment confrontée à des situations d'indivision sur des biens immobiliers. Dans ce cas, la DNID s'efforce d'identifier et de prendre contact avec les autres indivisaires afin d'envisager dans les meilleurs délais une sortie amiable de l'indivision, qui pourra prendre la forme d'une cession de la quote‑part de la succession gérée à l'un ou plusieurs des indivisaires, ou la vente du bien indivis à un tiers en concours avec les indivisaires et le partage du prix de vente.
Toutefois, la DNID se heurte bien souvent à des difficultés d'ordre pratique lorsque :
– les autres indivisaires peuvent être taisants, récalcitrants, introuvables ou même non identifiables ;
– le bien indivis est de faible valeur et/ou en état de délabrement (ruines, friches, etc.), les démarches pour sortir de l'indivision étant jugées trop coûteuses au regard de la valeur du bien.
Or, la législation actuelle répond imparfaitement aux impératifs et difficultés de gestion de la DNID.
L'article 2 vise donc à faire évoluer la réglementation, notamment lorsque le bien est de faible valeur ou dégradé, et/ou qu'il est en indivision entre de très nombreuses personnes, dont certaines sont non identifiées ou introuvables. La DNID pourrait ainsi vendre mieux et plus rapidement les immeubles, éviter leur dégradation et diminuer leurs coûts de gestion.
L'article 3 a vocation à simplifier le partage des biens indivis et à raccourcir les délais des litiges suite à des successions.
En effet, si le recours amiable est de manière générale à privilégier dans la plupart des matières, il apparaît que cela ne fonctionne pas en matière d'indivision litigieuse. De fait, il suffit à l'indivisaire qui ne souhaite pas vendre de ne pas participer à la procédure de partage amiable par la politique de la « chaise vide » pour faire traîner l'affaire en longueur.
Le 1° a pour objectif d'étendre le bénéfice de l'article 815‑7‑1 à tout le territoire (et non plus aux seuls départements de Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Saint‑Martin) afin de permettre à un indivisaire d'effectuer des travaux d'amélioration, réhabilitation et de restauration de l'immeuble, ou encore de le donner à bail à titre d'habitation principale, et ce lorsqu'un immeuble indivis à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel est vacant ou n'a pas fait l'objet d'une occupation effective depuis plus de deux années civiles.
Cette mesure suit un but d'intérêt général dans le contexte de crise du logement que nous connaissons, dans la mesure où elle évite qu'un logement habitable tombe en décrépitude ou ne soit laissé vacant. Il semble donc particulièrement nécessaire que ce dispositif ne soit plus seulement applicable en outre‑mer mais sur l'ensemble du territoire de la République.
Le 2° vise à permettre aux indivisaires présents à un partage amiable d'imposer la décision prise d'un commun accord à ceux qui essaieraient de se soustraire à la négociation de manière dilatoire.
Les 3° et 4° étendent le principe de la loi n° 2018‑1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre‑mer, dite « loi Letchimy », qui autorise les indivisaires d'une succession ouverte depuis plus de dix ans représentant la majorité des droits indivis, à provoquer la vente ou le partage des biens immobiliers indivis.
La réussite de ce dispositif outre‑mer pour réduire le nombre de biens vacants, permet de nourrir de solides espoirs quant à la réduction du stock de successions bloquées et à la récupération de foncier sur tout le territoire, tout en diminuant fortement la durée pendant laquelle un bien peut rester à l'abandon dans ce cas de figure. Ce dispositif serait également transitoire, initialement applicable jusqu'en 2028, puis prolongé jusqu'en 2038 par la loi du 9 avril 2024 relative à la lutte contre l'habitat dégradé.
Enfin, le II vise à supprimer les articles 1 à 3 de la loi Letchimy qui sont ainsi codifiés dans le droit commun.
L'article 4 étend le principe de la voie de juridiction gracieuse de la loi du 1er juin 1924 du droit local alsacien‑mosellan au droit civil, afin de ne pas réserver la possibilité d'un recours en justice uniquement si une procédure de partage amiable a été réalisée. À terme, l'objectif serait de transposer la procédure de partage judiciaire qui fonctionne beaucoup mieux en Alsace‑Moselle comparé au reste de la France. Il appartiendra par la suite au ministère de la justice de procéder aux modifications du code de procédure civile.